Vet du forskjellen på reklamasjon og foreldelse i eiendomssaker?

Vet du forskjellen på reklamasjon og foreldelse i eiendomssaker?

 

De fleste har nok hørt om reklamasjon og foreldelse, men vet du egentlig hva som er forskjellen på reklamasjon og foreldelse? I denne artikkelen tas det utgangspunkt i eiendomssaker.

 

Med «reklamasjon» menes det å gi selger melding om at det er feil i boligen og/eller ved kjøpet, og som du mener utgjør en «mangel» etter loven. Reglene for reklamasjon i eiendomssaker fremgår av avhendingslova (ved kjøp av fast eiendom), eller bustadoppføringslova (ved oppføring av ny bolig).

 

Ordet «foreldelse» betyr at et krav bortfaller fordi det ikke er gjort gjeldende innen foreldelsesfristen. Reglene om foreldelse er regulert i foreldelsesloven.

 

Du må overholde både reklamasjons- og foreldelsesfristen for å unngå at kravet ikke lenger kan gjøres gjeldende av deg.

 

Hvor lang er reklamasjonsfristen i eiendomssaker?

 

Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år fra overtakelse, jf. avhendingslova § 4-19 (2) og bustadoppføringslova § 30 (1) 2 punktum.

 

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at du må reklamere «innen rimelig tid» fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. avhendingslova § 4-19 (1) og bustadoppføringslova § 30 (1) 1 punktum.

 

Hva som er «innen rimelig tid» må avgjøres konkret i hver enkelt sak, men som regel vil fristen aldri være kortere enn to måneder. Høyesterett har i flere avgjørelser lagt til grunn at en to-måneders frist normalt vil være tilstrekkelig til å gi kjøperen tid til å undersøke og ev. reklamere til selger.

 

Du anses for å ha reklamert rettidig når du reklamerer «innen rimelig tid» og samtidig innenfor 5 år fra overtakelsen. Dersom du ikke overholder denne reklamasjonsfristen, taper du retten til å gjøre mangelen gjeldende overfor selger.

 

Hvor lang er foreldelsesfristen i eiendomssaker?

 

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jf. foreldelsesloven § 2.

 

Dersom du ikke har gjort gjeldende et krav på grunn av manglende kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om kravet, jf. foreldelsesloven § 10 (1). Bestemmelsen regulerer en tilleggsfrist.

 

I reklamasjonssaker begynner fristen å løpe fra overtakelsesdatoen.

 

Dersom foreldelsesfristen er utløpt, anses kravet bortfalt.

 

Foreldelse i reklamasjonssaker avbrytes ved rettslig skritt (f.eks. ved innsending av stevning til retten), eller dersom skyldneren har erkjent kravet.

 

Reklamasjonsfristen og foreldelsesfristen løper parallelt, og uavhengig av hverandre. Det vil si at et krav kan være foreldet etter foreldelsesloven, selv om du er innenfor den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år. Spørsmålet om et krav er foreldet, kan være nokså komplisert, og må alltid vurderes konkret i hver enkelt sak.

 

Har du spørsmål i forbindelse med reklamasjon og foreldelse? Ta kontakt med oss!