Kjøp av eiendomsselskap: nye regler om sikkerthet for kjøpers oppkjøpsfinansiering

Mange næringseiendommer er i dag organisert som egne aksjeselskaper; med eiendommen som eneste eiendel, og med aksjeselskapet som hjemmelshaver. Når eiendommen skal selges, er det da aksjene i selskapet, og ikke selve eiendommen, som selges. Dette er en løsning som gjør at det ikke må betales dokumentavgift, fordi det ikke må tinglyses ny eier – det er fortsatt aksjeselskapet som er hjemmelshaver.

Normalt vil en finansiering av et eiendomskjøp skje ved at kjøper tar opp lån med pant i eiendommen. I utgangspunktet er dette problematisk når eiendommen ligger i et eget aksjeselskap. Det ble derfor tidlig vedtatt en særskilt forskrift, den såkalte «unntaksforskriften», som likevel tillot at eiendommen ble stillet som sikkerhet for kjøpers finansiering hvis særskilte vilkår var oppfylt.

Denne unntaksforskriften ble opphevet 1. januar 2020, og ble da erstattet av nye regler i aksjeloven § 8-10.

De nye reglene tillater på visse vilkår at et eiendomsselskap fortsatt kan stille sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen. Dette fordrer at eiendomsselskapet og kjøper må inngå en avtale om denne sikkerhetsstillelsen, på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Dessuten må eiendomsselskapet følge visse saksbehandlingsregler; bl.a. foreta en kredittvurdering av kjøper, og lage en egen redegjørelse med vurdering av eiendomsselskapets interesse i å yte bistanden, og en vurdering av konsekvensene disposisjonen får for eiendomsselskapets egenkapital og likviditet. Videre skal styret i eiendomsselskapet avgi en erklæring om at det er i eiendomsselskapets interesse å yte bistanden, og at aksjelovens krav til forsvarlig egenkapital og likviditet vil være oppfylt. Så må generalforsamlingen godkjenne sikkerhetsstillelsen, og styrets redegjørelse og erklæring må meldes til Foretaksregisteret.

Hvis reglene ikke er fulgt, kan pantstillelsen være ugyldig, og banken tape sin sikkerhet. Derfor vil – naturlig nok – bankene kreve at ovenstående er på plass før eventuelle lån utbetales.

Advokatfirma Helliesen & Co AS har allerede bistått klienter med ovenstående, og vil være glad for å bli kontaktet dersom du trenger hjelp i forbindelse med en slik transaksjon.