Kan den enkelte sameier kreve retting av mangler i fellesareal i et boligsameie eller må denne type krav fremsettes av styret?

Kan den enkelte sameier kreve retting av mangler i fellesareal i et boligsameie eller må denne type krav fremsettes av styret?

 

Dette spørsmålet ble avgjort av Høyesterett i år, inntatt i HR-2021-493.

 

Tvisten for Høyesterett gjaldt søksmålskompetansen med hensyn til krav om retting av mangler i et garasjeanlegg i et boligsameie mot utbygger. Det var kun 9 av totalt 30 boligseksjoner, som ønsket retting av asfalten i garasjeanlegget. Spørsmålet for Høyesterett var om disse ni seksjonseierne kunne kreve retting av garasjeanlegget (som var sameiets fellesareal), eller om et slikt krav må fremsettes av styret.

 

Høyesterett kom frem til at enkeltsameiere ikke kunne fremsette krav om retting av mangler i fellesareal, men at dette måtte fremsettes av styret, ev. av samtlige sameiere i fellesskap.

 

Rettskildene ga ikke noe klart svar. Verken forarbeidene til bustadoppføringslova eller eierseksjonsloven omtalte problemstillingen, og Høyesterett mente også at «lovgiver ikke hadde tenkt på spørsmålet». Høyesterett brukte derfor aktivt reelle hensyn.

 

Det ble tatt utgangspunkt i eierseksjonslovens bestemmelser om hva den enkelte seksjonseier har rådighet over, og hvor langt denne rådigheten strekker seg. Her fremgår det at seksjonseiere har eksklusiv råderett over sin egen seksjon, jf. eierseksjonsloven §§ 24 og 25. Hva gjelder fellesarealene, har den enkelte seksjonseier kun en rett til å bruke fellesarealene, men ingen rettslig rådighet, se eierseksjonsloven § 25 første ledd annet punktum.

 

Videre ble det særlig lagt vekt på to hovedargumenter for at styret i sameie må ha enekompetanse til å fremme krav om retting. For det første ble det vist til rettstekniske hensyn. Det ble bl.a. påpekt at det var viktig å finne en løsning som generelt sett er enkel å praktisere. Høyesterett uttalte: «At alt som angår fellesarealet ligger til styret – ev. samtlige sameiere i fellesskap – fremstår som den enkleste og mest hensiktsmessige løsningen.» For det andre ble det vist til en mer prinsipiell begrunnelse; at krav om retting fra den enkelte sameier vil i realiteten innebære at vedkommende får en større råderett over fellesarealene enn det loven åpner for.

 

Høyesteretts konklusjon ble etter dette at krav om retting av fellesareal, må fremsettes av styret, ev. av samtlige sameiere i fellesskap.